Scopri se il tuo sistema di check-in è conforme alle nuove regole TAR
Calcola il preventivo
Gabriele Rossi
Il check-in da remoto per gli affitti brevi torna ad essere legittimo. Con la sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025, il TAR Lazio ha annullato la circolare del Ministero dell’Interno che imponeva l’identificazione in presenza, riaffermando la validità dell’identificazione digitale. Questo articolo analizza il quadro normativo e le regole di diritto immobiliare applicabili agli host, chiarendo cosa devono fare oggi per restare conformi. Una guida operativa per chi gestisce locazioni brevi e vuole continuare a innovare senza rischiare sanzioni.
L’identificazione degli ospiti nelle locazioni brevi e nei B&B è da tempo al centro dell’attenzione normativa. La crescita di piattaforme come Airbnb e Booking.com ha spinto molti proprietari a mettere sul mercato seconde (e terze) case, o ad acquistare nuovi immobili destinati solo agli affitti brevi.
Il fenomeno ha modificato profondamente l’offerta turistica, incidendo sulla vita economica e sociale delle città, con effetti sul mercato residenziale e su quello alberghiero. Come già avvenuto a Parigi e New York, anche in Italia sono state introdotte misure normative per regolamentare il settore.
Uno degli obblighi più rilevanti è quello previsto dall’art. 109 del TULPS: chi ospita deve identificare gli ospiti e comunicare i dati alle autorità entro 24 ore dall’arrivo. Un adempimento pensato per garantire la sicurezza pubblica, oggi facilitato dall’uso del portale Alloggiati Web. Basta avere le credenziali della Questura per inserire i dati dell’ospite dopo aver verificato un documento valido.
Questa semplificazione ha avuto un effetto collaterale visibile: l’ascesa del check-in da remoto…
Negli anni, la gestione da remoto è diventata prassi consolidata: cassette con combinazione, serrature smart, codici inviati via app. In molte città, come Milano, era normale consegnare le chiavi senza incontrare di persona l’ospite.
Ma tutto è cambiato con la circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024, che ha imposto l’identificazione de visu, cioè faccia a faccia. La circolare vietava qualsiasi forma di check-in digitale, comprese videochiamate o software di riconoscimento.
Il settore è rimasto spiazzato: molti operatori gestiscono immobili lontani o tramite agenzie di conciergerie. Il blocco delle soluzioni digitali è apparso come una stretta burocratica su un sistema ormai collaudato.
C’è però un nodo critico: una circolare non ha forza di legge. Non stupisce che la misura sia stata contestata davanti al TAR Lazio…
Con la sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025, il TAR Lazio ha annullato la circolare, riaffermando che il check-in da remoto è legittimo, a condizione che sia tracciabile, sicuro e conforme alla legge.
Il ricorso era stato promosso dalla Federazione delle Associazioni della Ricettività Extralberghiera (F.A.R.E.) e ha convinto i giudici su tre punti chiave:
Il TAR ha quindi chiarito che l’identificazione resta un dovere, ma non può essere resa più complessa se il beneficio è nullo. La tecnologia, se ben usata, è pienamente compatibile con le finalità del TULPS.
Resta però un aspetto decisivo: come adeguarsi in modo concreto alla normativa vigente?
Dopo la sentenza del TAR, i gestori possono continuare a utilizzare sistemi di check-in da remoto, ma nel rispetto rigoroso degli obblighi previsti dalla legge. In sintesi, devono:
Il TAR ha eliminato l’obbligo dell’identificazione in presenza, ma ha confermato l’importanza dell’identificazione sostanziale. In questo quadro, adottare una policy sistematica, coerente con il quadro normativo – meglio se redatta con il supporto di consulenti legali esperti – può evitare sanzioni e incertezze operative.
Gabriele Rossi
