Assistiamo l’affiliato nella verifica del mancato supporto e dei suoi effetti
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Gabriele Rossi
Nel settore del franchising immobiliare, il supporto offerto dalla casa madre non è un servizio accessorio, ma un obbligo contrattuale fondamentale. L’affiliato non paga solo per utilizzare un marchio, ma per entrare in un sistema organizzato che promette formazione, assistenza, strumenti digitali e strategie commerciali condivise.
Se queste promesse vengono disattese, l’affiliato può trovarsi in gravi difficoltà operative e finanziarie, mettendo a rischio l’intero investimento iniziale.
Questo articolo illustra quando l’assenza di supporto può costituire inadempimento da parte del franchisor e quali strumenti legali possono essere attivati dall’affiliato, con particolare attenzione alla realtà del franchising immobiliare. Sono analizzati i principali doveri del franchisor, gli effetti del loro mancato rispetto, gli strumenti di tutela e il ruolo centrale della mediazione.
Nel franchising immobiliare, il contratto prevede obblighi reciproci: l’affiliato si impegna a rispettare gli standard della rete e a versare corrispettivi economici (royalties, fee d’ingresso, contributi pubblicitari), mentre il franchisor si obbliga a fornire un pacchetto completo di servizi e supporto continuativo (si vd. “Il contratto di franchising, passo dopo passo”).
La Legge n. 129/2004 riconosce esplicitamente che il franchising comporta il trasferimento di know-how – art. 3, comma 4, lett. d) – e l’obbligo di assistenza tecnica e commerciale – lett. f).
Il supporto si concretizza nella formazione sulla gestione dell’agenzia, nell’accesso a software gestionali per la pubblicazione e gestione delle schede immobiliari, nella disponibilità di materiale promozionale personalizzato e nella partecipazione a campagne pubblicitarie nazionali e locali. Questi elementi non sono accessori, ma costituiscono l’infrastruttura necessaria affinché l’affiliato possa operare secondo il modello di business del franchisor. Quando anche solo uno di questi elementi viene meno, il contratto inizia a perdere coerenza ed efficacia.
É chiaro poi che la previsione normativa punta ad un trasferimento di conoscenze e un’assistenza che siano sostanziale oltre che formale: non basta quindi che il franchisor consegni un manuale operativo o organizzi un corso introduttivo standardizzato, se poi non vi è un reale accompagnamento dell’affiliato nelle fasi cruciali dell’attività. Il supporto deve tradursi in un affiancamento effettivo, aggiornamenti periodici, consulenza strategica personalizzata e strumenti concreti che consentano all’affiliato di operare secondo il modello proposto, adattandolo alle esigenze del mercato locale. Altrimenti c’è disequilibrio tra i vantaggi promessi e gli obblighi economici imposti dal contratto. Vediamone degli esempi.
L’assenza di supporto può manifestarsi in molteplici forme:
Tutti questi elementi indicano che il franchisor non sta adempiendo correttamente ai propri obblighi.
Si immagini un’agenzia affiliata che, dopo i primi mesi, si ritrovi senza accesso alla banca dati degli immobili o alla piattaforma di pubblicazione degli annunci, senza materiale promozionale e senza alcuna visibilità sul sito ufficiale del network. Con il silenzio del franchisor e l’assenza di qualsiasi forma di verifica o accompagnamento.
In queste condizioni, l’inadempimento è grave e reiterato. L’affiliato, impossibilitato a operare come previsto dal contratto, può chiedere la risoluzione dell’accordo, sospendere i pagamenti e, se del caso, contestare anche le clausole contrattuali che prevedono penali o obblighi sproporzionati (si v. “Franchising immobiliare: accorgimenti contrattuali”).
Senza contare le possibili azioni risarcitorie per i molteplici danni patrimoniali subiti, dal danno emergente alla perdita di chance.
Nel settore del franchising immobiliare un affiliato aderisce al contratto confidando nella promessa di ricevere contatti qualificati, una posizione sul mercato di vantaggio, e tutta l’expertise che riduce il rischio di una impresa nuova. Per questi motivi si pagano fees e royalties (si v. “Royalties e fee nei contratti di franchising: quando possono essere contestate?“.
Se questi vantaggi non sopraggiungono o risultano vuoti, l’affiliato si ritrova con perdite rilevanti e il peso di un contratto vincolante. Una simile circostanza non è solo spiacevole: è giuridicamente rilevante e può dar luogo a una richiesta di risarcimento.
La prima risposta deve essere una contestazione formale: una lettera di diffida inviata tramite PEC, in cui si richiede l’immediato adempimento degli obblighi contrattuali. Questo passaggio ha un duplice valore: costituire in mora il franchisor e cristallizzare le prove in caso di successiva azione giudiziaria.
Se il franchisor non risponde, o fornisce risposte evasive, l’affiliato può chiedere la risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.), accompagnata da una richiesta di risarcimento del danno (art. 1218 c.c.). I danni risarcibili possono includere l’investimento iniziale, le spese e i canoni pagati senza corrispettivo e persino il lucro cessante e la perdita di chance, ovvero gli utili che l’affiliato avrebbe potuto conseguire se avesse ricevuto il supporto pattuito (si vd. “Neminem laedere: quando il danno è davvero ingiusto?“).
Nel caso in cui alcune prestazioni siano state fornite ma in misura marginale o inadeguata, si può agire per inadempimento parziale. E tanto vale anche in caso di un adempimento solo formale o di qualità insufficiente.
Agire per inadempimento parziale consente di ottenere tutele mirate, tra cui:
L’esecuzione in forma specifica consiste nella richiesta al giudice di ordinare all’altra parte l’adempimento effettivo della prestazione pattuita, anziché un mero risarcimento. È uno strumento particolarmente utile quando l’affiliato ha ancora interesse a ottenere quanto promesso nel contratto – ad esempio l’attivazione di un portale funzionante, l’erogazione della formazione prevista o l’accesso agli strumenti di marketing – e ciò sia ancora oggettivamente possibile.
Si tratta di una tutela che mira a realizzare concretamente l’obbligazione contrattuale, anziché compensare l’inadempimento solo con il denaro.
Se si vuole ottenere una delle misura sopra elencate, allora, qual è il primo passo? Salvo che non si proceda con un’azione d’urgenza o con un ricorso per decreto ingiuntivo, sarà comunque necessario attivare preventivamente una procedura di mediazione, che costituisce condizione obbligatoria di procedibilità dell’azione giudiziaria.
Prima di ricorrere al tribunale, la legge prevede un passaggio obbligatorio: la mediazione civile, che per le controversie in materia di franchising è obbligatoria ai sensi dell’art. 5 del d.lgs. 28/2010 (come modificato dalla riforma Cartabia). La mediazione si svolge dinanzi a un organismo accreditato, con la partecipazione delle parti.
Durante la procedura, il mediatore facilita il dialogo tra affiliato e franchisor, aiutandoli a chiarire le posizioni e valutare possibili soluzioni. Nel settore immobiliare, è frequente che il franchisor proponga una proroga contrattuale, una riduzione temporanea delle royalty o la fornitura gratuita di servizi promessi ma non erogati.
Se le parti raggiungono un accordo, il verbale di mediazione ha valore di titolo esecutivo, equiparabile a una sentenza. In caso di esito negativo, l’affiliato potrà rivolgersi al giudice ordinario.
È importante presentarsi in mediazione con una posizione chiara, ben documentata e già orientata alla soluzione.
In ogni fase, la preparazione è decisiva. Annotare con precisione i disservizi, archiviare comunicazioni e monitorare i flussi economici può fare la differenza. La mediazione non è una formalità, ma un’opportunità concreta per trovare una soluzione efficace, più rapida ed economica del processo ordinario.
Nel franchising immobiliare, il successo dell’affiliato dipende dalla forza del sistema e dalla coerenza tra le promesse contrattuali e le prestazioni effettive. Quando il supporto è assente o insufficiente, non solo viene meno la fiducia, ma si compromette l’intero equilibrio economico del rapporto. In questi casi, l’affiliato ha diritto a difendersi, utilizzando tutti gli strumenti giuridici disponibili. Agire con tempestività, consapevolezza e rigore documentale è la strada migliore per tutelare il proprio investimento e ottenere giustizia.
Gabriele Rossi
