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Locazione commerciale: quando è dovuta l’indennità d’avviamento?

Pubblicato in: Condomini ed Immobili
di Daniele Camaiora
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L’articolo tratta il diritto del conduttore all’indennità di avviamento nei contratti di locazione commerciale, in quali casi è dovuta e come calcolare il suo preciso ammontare, anche in ottica strategica e di continuità finanziaria.

A quanto ammonta l’indennità dovuta al conduttore?

Avviare un’impresa è una sfida che richiede forti investimenti iniziali, specialmente quando l’attività prevede uno spazio commerciale a contatto diretto con il pubblico. 

Quando l’attività, come spesso accade, si svolge in forza di un contratto di locazione commerciale, oltretutto, esiste il rischio che il proprietario dell’immobile decida di non rinnovare il contratto di locazione. Questo significa che il tempo e lo sforzo impiegati dall’imprenditore-conduttore nell’avvio dell’attività sono minacciati dalla possibile perdita dell’uso dei locali che, nel frattempo, sono diventati un riferimento per la clientela. 

In caso di disdetta del proprietario e di perdita dei locali, ovviamente, esistono strategie di marketing per reindirizzare la clientela verso i nuovi punti vendita. Tuttavia, il cambiamento potrebbe danneggiare l’attività e, pertanto, tale eventualità rappresenta un rischio consistente per l’imprenditore, nonché un’eventualità da gestire con lungimiranza.

La legge riconosce l’importanza degli spazi commerciali – ossia degli immobili – in cui ogni imprenditore esercita la propria attività a contatto con il pubblico. Per spazio commerciale o unità locale, si intende il luogo fisico che catalizza l’avviamento territoriale del conduttore-locatore

Per tale ragione, ai sensi dell’art. 34 della L. 392/1978, il proprietario dell’immobile deve corrispondere al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

  • pari a 18 mesi di canone (e di 21 mesi per le attività alberghiere);
  • da corrispondersi al termine della locazione.

È doveroso ricordare le condizioni in cui è dovuta tale indennità d’avviamento:

  1. deve trattarsi di una locazione ad uso commerciale (quindi ad uso diverso dall’abitativo);
  2. sono escluse le locazioni di carattere transitorio;
  3. l’attività deve implicare un contatto diretto con il pubblico
  4. la disdetta deve provenire dal proprietario (ossia non deve trattarsi di una causa imputabile al conduttore quali, ad esempio, la disdetta del conduttore, le risoluzioni contrattuali per inadempimento etc.);

Inoltre, è importante prestare attenzione al tipo di attività che viene svolta all’interno dei locali, perché talora è dovuta addirittura una doppia indennità. Vediamo in quali casi.

In quali casi è dovuta la c.d. “doppia indennità”?

L’art. 34 della L. 392/1978 prevede che al conduttore spetta la cd. “doppia indennità”, ossia una doppia indennità 18+18 mesi (o 21+21 in caso di attività alberghiere), nel caso in cui l’immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella precedente, purché tale nuova attività venga iniziata entro un anno dalla relativa cessazione. 

Da un punto di vista legale, ci preme segnalare un duplice vantaggio. Nei casi in cui è dovuta l’indennità, l’imprenditore che è costretto a lasciare i locali non deve provare:

  1. né l’effettiva esistenza della perdita di avviamento;
  2. l’ammontare del danno subito.

Come abbiamo visto, la legge prevede un meccanismo automatico ove, piuttosto, si sarà tenuti a provare solo l’esistenza di un contratto di locazione commerciale (che preveda spazi aperti al pubblico) e la disdetta del proprietario (ovvero il suo rifiuto di dare seguito al contratto di locazione), per consentire a terzi o esercitarvi direttamente un’attività imprenditoriale in concorrenza diretta con quella precedente. Importante è anche, come detto sopra, che tale attività cominci entro un anno dalla cessazione del contratto precedente.

Per cogliere la portata pratica di questi aspetti, basti considerare che, molto spesso, il conduttore non conosce l’essenza della norma e non riesce a giovarsene per tempo. Appare comunque evidente che l’indennità di avviamento è un istituto giuridico che avvantaggia l’imprenditore-conduttore, mettendolo nella condizione di disporre di un credito che, molto difficilmente, potrà essere contestato dal proprietario. La rinuncia preventiva all’indennità di avviamento commerciale è perlopiù nulla. Vediamo perché.

La tutela del conduttore e la nullità della rinuncia in contratto

La L. 392/1978 ha voluto tutelare il conduttore, quale parte negozialmente più “debole”, disponendo la nullità della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento. Ciò perché, se così non fosse, i proprietari di immobili sarebbero disposti a concedere in locazione un immobile solo laddove il relativo conduttore fosse disposto a rinunciare sin dal principio a tale indennità. 

Si segnala, tuttavia, che con il cd. Decreto “Sblocca Italia”, D.L. 133/2014, convertito in L. 164/2014, è stato introdotto il secondo comma dell’art. 79 della L. 392/1978, che prevede la facoltà di proprietario e conduttore di disciplinare autonomamente le pattuizioni contrattuali in deroga al suddetto divieto per le locazioni aventi un canone annuale superiore ad Euro 250.000

Questo aggiornamento pare in linea con la necessità di tutelare il conduttore “debole”, che non viene considerato tale nelle cd. “grandi locazioni” aventi un canone annuale così elevato. In quest’ultimo caso, infatti, le parti si trovano in una posizione di sostanziale parità negoziale, che non rende necessaria alcuna interferenza da parte del legislatore in merito alle pattuizioni concordabili.

Nei casi in cui il conduttore è invece più “debole” (locazioni commerciali con canone annuale inferiore ai 250 mila euro), la legge garantisce sempre all’imprenditore-conduttore di vedersi corrisposta l’indennità di avviamento in caso di disdetta del proprietario. La Legge prevede, tuttavia, la validità della rinuncia successiva all’indennità di avviamento, nel caso in cui il proprietario operi, in cambio, diverse concessioni volte a controbilanciare tale credito.

Come sfruttare strategicamente, quindi, questo credito di rilevante ammontare?  Ovviamente, ciò dipende dalle esigenze dell’imprenditore-conduttore. Se l’imprenditore non ha particolari temi di liquidità, si potrà attendere la fine della locazione per ottenere il pagamento integrale dell’indennità. Diversamente, si potrebbe aprire anzitempo, con il supporto di un avvocato qualificato, un tavolo di discussione per ottenere concessioni, compensare eventuali voci di dare-avere oppure per ottenere una modifica delle condizioni contrattuali in essere. Il più delle volte, però, quando il proprietario da disdetta, si rende necessario investire per l’avviamento di un nuovo spazio commerciale.

Di prassi, tale liquidità viene utilizzata proprio per tale scopo. Vendiamo questa fase più attentamente.

Come sfruttare l’indennità per passare a una nuova locazione commerciale

La fine del contratto di locazione commerciale comporta spesso ingenti costi per l’imprenditore-conduttore, soprattutto se intende ri-avviare la propria attività in una nuova sede.

Se da un lato, infatti, l’imprenditore-conduttore ha già sperimentato l’avviamento della propria attività, e quindi è consapevole dei costi che dovrà sostenere, è importante comprendere con quali accorgimenti l’indennità di avviamento può rappresentare un’importante fonte da re-investire per far fronte a tali costi

Da un punto di vista pragmatico, ciò significa che il ri-avviamento non dovrebbe essere affrontato come un mero “duplicato” di quanto già svolto nell’occasione precedente. 

Considerato che l’immobile funge da cornice all’attività, e per questo riveste un’importanza strategica, è evidente che i costi maggiori saranno legati all’immobile stesso.

La ricerca e la selezione della nuova sede, che viene svolta sulla base di nuove analisi di mercato e della valutazione dei concorrenti di una determinata area, sarà semplificata dal fatto che in fase di ri-avviamento l’imprenditore ha dei dati storici effettivi su cui basare le proprie valutazioni, che invece erano delle mere supposizioni (per quanto verosimili) in fase di primo avviamento. 

Inoltre, il contratto di locazione della nuova sede dovrà essere negoziato in coordinamento con i termini della locazione ancora in essere, per assicurarsi che non vi sia sovrapposizione dei canoni delle due sedi e che l’imprenditore possa eseguire i lavori di ristrutturazione in tempo per il lancio della nuova sede. 

Anche il contratto di appalto per l’esecuzione dei lavori di personalizzazione della nuova sede dovrà trovare un equilibrio contrattuale tra vari elementi, ad esempio: la data di inizio lavori, la data di inizio pagamento del canone e il pagamento di acconto-SAL dei lavori.  

Risulterà quindi fondamentale affidarsi ad esperti legali per l’analisi e la negoziazione dei contratti relativi all’immobile

In uno dei casi seguiti dallo studio, ad esempio, il conduttore ha ottenuto diversi mesi di comodato d’uso (cd. free rent), riducendo notevolmente i costi in fase di ristrutturazione dei locali ed è stato negoziato con l’impresa un pagamento più dilazionato di quanto normalmente avviene nella prassi, a fronte di una leggera maggiorazione del corrispettivo per l’appalto. In questo caso, l’obiettivo dell’imprenditore era di salvaguardare la propria liquidità fino a che non avesse ricevuto l’indennità per la perdita di avviamento, la quale avrebbe poi ampiamente coperto il costo dell’appalto. 

Inoltre, l’interior design del nuovo locale potrebbe essere simile al precedente, oppure si potrà valutare – anche con il supporto di esperti del settore – di sfruttare l’occasione per re-inventare la propria immagine. Anche in questo caso è buona prassi ingaggiare il designer prima della conclusione del contratto di appalto, per assicurare che le opere da eseguire nell’immobile rispondano alle specifiche tecniche ed estetiche dell’arredamento scelto. In questa maniera, si evitano sorprese di extra-costi di appalto e ritardi nell’importante inaugurazione

Come si può notare, se le singole attività e i singoli contratti vengono ben coordinati tra loro, la riapertura dell’attività in una nuova sede può creare nuove opportunità imprenditoriali.

Casi pratici e trattative con la proprietà dell’immobile

Come visto sopra, l’indennità di avviamento rappresenta un ingente credito che l’imprenditore-conduttore dovrà ricevere dal proprietario al termine della locazione a fronte della sussistenza dei requisiti indicati in precedenza. Parimenti, si è visto che l’imprenditore-conduttore può validamente rinunciare, totalmente o parzialmente, a tale credito, purché tale rinuncia avvenga dopo il perfezionamento del contratto di locazione nonché a fronte di una contropartita adeguata.

Per capire meglio le logiche del rapporto che si instaura tra proprietario e conduttore, bisogna iniziare considerando che questa relazione commerciale potrebbe durare più di un decennio. 

Col passare del tempo, pertanto, possono verificarsi varie circostanze problematiche per il conduttore, come ad esempio un maggiore difficoltà del conduttore nel pagare i canoni durante la fase di avvio, oppure, un successivo periodo di crisi congiunturale

In caso di crisi, trattandosi di recesso/risoluzione del conduttore, il proprietario non dovrebbe pagare alcunché al conduttore. Il proprietario, dovendo tutelare i propri interessi economici, valuterà quindi attentamente eventuali richieste di dilazione del conduttore. 

Del resto, per liberarsi del conduttore, senza pagare l’indennità, il proprietario potrebbe approfittare dello stato temporaneamente “illiquido” del conduttore. Risulta allora opportuno che l’imprenditore-conduttore si consulti con un legale esperto ancor prima di manifestare le proprie necessità al proprietario, così da definire una linea comunicativa e negoziale strategica, che possa ridurre il rischio di chiusura da parte del proprietario.

Di recente abbiamo negoziato un accordo con il proprietario di un immobile, per gestire la necessità del conduttore di ridurre il canone, in quanto l’aggiornamento dell’ISTAT aveva provocato un incremento di esborsi difficilmente conciliabile con la situazione economica che stava attraversando. 

Quando si verificano delle situazioni di difficoltà o sorgono per il conduttore esigenze particolari, è importante ricordare che l’indennità di avviamento può rappresentare quindi una buona moneta di scambio

In un altro caso, il conduttore aveva necessità di sostituire il deposito cauzionale con una garanzia bancaria, al fine di recuperare la relativa liquidità, e di rimodulare quasi interamente il canone “a scaletta”. Anche in questo caso, a fronte di varie negoziazioni, è stato possibile trovare un compromesso di rinuncia parziale all’indennità a fronte dell’ottenimento delle condizioni di maggior favore, che risultavano fondamentali per le esigenze del conduttore. 

Risulta allora evidente che il legale che assiste il conduttore è spesso protagonista e motore propulsivo di questo tipo di negoziazioni, poiché sulla base della propria esperienza, può anticipare le valutazioni del proprietario, il cui interesse preminente è spesso quello di garantire la continuità nella percezione dei frutti dell’immobile. In tale ottica, la rinuncia all’indennità a locazione avviata, totale o parziale, può rappresentare un’ottima moneta di scambio.

Riproduzione riservata ©
Data di pubblicazione: 24 Maggio 2024
Avv. Daniele Camaiora

Avvocato Daniele Camaiora

Senior Partner dello studio legale Canella Camaiora, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Milano e Cassazionista, appassionato di Nuove Tecnologie, Cinema e Street Art.
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