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Locazione commerciale: la crisi può giustificare il recesso del conduttore?

Pubblicato in: Condomini ed Immobili

by Gianluca Verzì

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La Cassazione civile, sez. III, con la recente sentenza del 28/02/2019 n° 5803, torna a occuparsi dei “gravi motivi” di recesso anticipato nel contratto di locazione ad uso non abitativo.

IL CASO

Nella sentenza in commento, in un caso di locazione commerciale la società conduttrice proponeva opposizione al decreto ingiuntivo che gli intimava il pagamento dei canoni di locazione.

Inoltre, in via riconvenzionale, chiedeva l’accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione stante la ricorrenza dei gravi motivi L. n. 392 del 1978, ex art. 27.

Il Tribunale prima, la Corte d’Appello successivamente, ritenendo il recesso illegittimo ed inefficace, rigettava l’opposizione.

In seguito veniva proposto dalla società conduttrice ricorso per cassazione, adducendo tra le varie motivazioni il mancato riconoscimento dei gravi motivi giustificativi del diritto di recesso.

Nello specifico, la conduttrice lamentava la mancata applicazione dell’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità in base al quale i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato.

L’ORIENTAMENTO DELLA CORTE

La Suprema Corte, sulla base dell’orientamento costante della giurisprudenza (cfr. Cass., 3, n. 17042 del 12/11/2003), ha chiarito come in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.

In linea di massima il comportamento dell’imprenditore deve essere dettato da fattori obbiettivi, che possono comportare anche la scelta di un adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività (v. Cass., 13/12/2011, n. 26711; Cass., 21/4/2010, n. 9443; Cass., 8/3/2007, n. 5328; Cass., 19/7/2005, n. 15215).

LA CRISI AZIENDALE

Nel caso in esame, la decisione del giudice di merito appare a detta della Suprema Corte come illogica e contraddittoria. Infatti, una volta rilevata la sussistenza di elementi oggettivi di crisi aziendale, estranei alla volontà dell’imprenditore ed aventi caratteristiche obiettive, nell’impugnata sentenza la corte di merito è pervenuta ad affermare l’illegittimità del recesso dal contratto di locazione.

Del resto, la statuizione della corte di merito secondo la quale la decisione dell’impresa di trasferire il centro direzionale in altro luogo, che avesse costi più contenuti, sia ascritto “a soggettive scelte imprenditoriali, in cui possono entrare in gioco le più disparate valutazioni non di per sè imposte dalla necessità di “salvaguardare” la realtà aziendale” è del tutto contrastante con la ratio della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c.

LA DECISIONE

La Cassazione, in conclusione, afferma che dall’analitica descrizione degli elementi costitutivi della crisi economica operata nell’impugnata sentenza, e che appare preludere ad una decisione di riconoscimento della sussistenza dei gravi motivi legittimanti L. n. 392 del 1978, ex art. 27, non può determinarsi  la negazione del diritto di recesso.

Tale opposta soluzione adottata dalla corte di merito, quindi, fa emergere l’intrinseco salto logico che affetta la motivazione della sentenza, al punto da renderla meramente apparente, e al di sotto del c.d. “minimo costituzionale” (cfr. Cass., Sez. Un., 7/4/2014, n. 8053).

In base a tali argomentazioni, la Suprema Corte ha ampiamente accolto il suddetto motivo di ricorso, cassando l’impugnata sentenza e rinviando alla Corte di merito per riformare la sentenza secondo quanto stabilito.

* * *

In definitiva, alla luce dell’orientamento della Suprema Corte, l’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da accadimenti estranei alla volontà dell’imprenditore, deve essere considerata come un fattore obbiettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.

Lo studio Canella Camaiora si occupa quotidianamente di consulenza e contenzioso anche in materia di locazioni commerciali. Vi invitiamo a visitare la pagina del nostro sito dedicata a condominio e immobili, oppure a contattarci su questo argomento.

Data di pubblicazione: 27 Marzo 2019

Gianluca Verzi

Laureato all'Università Cattolica di Milano, praticante avvocato appassionato di diritto industriale in particolare di Diritto dei marchi.

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