Normativa in pillole: il contratto di rent to buy

Normativa in pillole: il contratto di rent to buy

Normativa in pillole: il contratto di rent to buy

L’articolo 23 del decreto legge 133/2014, convertito con legge 164/2014, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, in breve, la disciplina del “rent to buy”, ovvero quel contratto che permette al potenziale acquirente, in accordo con la proprietà, di prendere possesso dell’immobile per un periodo determinato sulla base di un contratto di locazione a canone maggiorato, con l’opzione di esercitare il diritto di acquisto entro un termine ben preciso ed a condizioni economiche predefinite.

Da un punto di vista sistemico, il contratto di rent to buy rende possibile l’acquisto di una casa per ampie fasce della popolazione che non sarebbero in grado di accollarsi un mutuo a causa della congiuntura economica sfavorevole – si pensi ad esempio ai giovani professionisti a partita IVA, oppure alle famiglie monoreddito.

Ma andiamo con ordine.

Il contratto di rent to buy si sostanzia nella pattuizione tra il conduttore/futuro acquirente ed il concedente/futuro alienante di un contratto di concessione in godimento dell’immobile, a fronte della quale sarà corrisposto un canone, in parte a mero titolo di godimento, sottoposto al regime fiscale dei canoni di locazione, ed in parte quale anticipo sul prezzo dell’immobile, sottoposto al trattamento fiscale previsto in materia di acconti-prezzo (cfr. Circolare 4/E del 19 febbraio 2015 dell’Agenzia delle Entrate).

Durante il periodo di concessione in godimento dell’immobile, la manutenzione ordinaria sarà a carico del solo conduttore/futuro acquirente, mentre le spese straordinarie saranno a carico del concedente/futuro alienante. Se, nel medesimo periodo, il conduttore/futuro acquirente non dovesse provvedere al pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni non inferiore al ventesimo del totale dei canoni pattuiti (es. 6 canoni su 120), il contratto si riterrà automaticamente risolto, ed il concedente/futuro alienante avrà il diritto di ritenere interamente i canoni pagati a titolo di godimento dell’immobile, salvo diversa pattuizione delle parti.

In caso di esecuzione pacifica del contratto, entro un certo termine il conduttore/futuro acquirente potrà decidere liberamente se acquistare l’immobile al prezzo pattuito, al quale andranno detratte le somme già pagate con quella parte del canone imputata ad anticipo del prezzo. In caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto, il conduttore/futuro acquirente avrà generalmente diritto al rimborso di quella parte di canone versata a titolo di acconto del prezzo dell’immobile.

Il dettato normativo è molto elastico quanto alla durata del periodo di concessione in godimento del bene entro il quale il conduttore/futuro acquirente dovrà decidere se acquistare l’immobile; il legislatore ha però definito in dieci anni la durata massima degli effetti della trascrizione del contratto di rent to buy: in pratica, scaduti i dieci anni dal momento della trascrizione del contratto di rent to buy – che deve rivestire la forma della scrittura privata autenticata da notaio o dell’atto notarile – l’immobile si ritiene libero da vincoli, e di conseguenza l’opponibilità del contratto verso terzi del conduttore/futuro acquirente viene a cadere. Per tale ragione, è bene che il periodo di godimento dell’immobile non superi i dieci anni.

Considerata la durata massima consigliata dal legislatore per il periodo di godimento, appare evidente come dieci anni di rateizzazione del prezzo a mezzo canone mensile siano nella maggior parte dei casi un periodo esiguo per il conduttore/futuro acquirente al fine di saldare il prezzo nella sua interezza; conseguentemente è ormai prassi che al momento della firma del contratto di rent to buy il concedente/futuro alienante versi un acconto del prezzo, cui seguiranno canoni mensili la cui parte a titolo di ulteriore acconto del prezzo risulti calmierata, con ulteriore previsione, all’atto dell’esercizio dell’opzione di acquisto, del versamento di una “maxi rata” a saldo, il tutto nell’ottica di rendere meno impegnativo il tasso di indebitamento complessivo del conduttore/futuro acquirente.

 

avv. Paola Pellini