Come acquistare un Immobile all’Asta: obblighi e adempimenti del partecipante

Come acquistare un Immobile all’Asta: obblighi e adempimenti del partecipante

Come acquistare un Immobile all’Asta: obblighi e adempimenti del partecipante

Chiunque sia interessato può partecipare ad un asta giudiziaria ex art. 579 Codice di Procedura Civile (“Persone ammesse agli incanti”), ad esclusione del debitore esecutato o del fallito, personalmente o tramite un procuratore legale cui vengono conferiti formalmente i poteri d’acquisto.

In base alla legge n. 302/1998, le vendite giudiziarie che riguardano immobili esecutati o caduti in fallimento vengono gestite dai Magistrati del Tribunale, da professionisti come notai o commercialisti e più in generale dai cosiddetti “delegati alla vendita”. Previa valutazione da parte di un perito esperto che offrirà una stima sulla base del combinato disposto ex art. 568 Codice di Procedura Civile (“Determinazione del valore dell’immobile”) e ex art. 15 del Codice di Procedura Civile (“Cause relative a beni immobili”, secondo l’aspetto del calcolo del loro valore ndr), l’avviso della vendita immobiliare ex art. 570 Codice di Procedura Civile (“Avviso della vendita”) è pubblica e segnalato su appositi giornali, come anche su testate nazionali.

Le modalità dell’asta giudiziaria sono contenute nell’ordinanza che ne dispone la vendita (ex art. 576 Codice di Procedura Civile “Contenuto del provvedimento che dispone la vendita”).

L’Ordinanza raccoglie le informazioni relative alle caratteristiche dell’immobile, la data e luogo dell’asta, prezzo minimo di base dell’incanto, l’aumento delle offerte, il valore della cauzione, condizioni di pagamento in termini di versamento-percentuale iniziale e residuo (in genere entro 30-60 giorni) ex art. 581 Codice di Procedura Civile (“Modalità dell’incanto”).

Nel caso un soggetto fosse interessato a partecipare ad un’asta giudiziaria, depositerà – personalmente o tramite un terzo incaricato – la propria offerta presso la cancelleria delle esecuzioni o cancelleria fallimentare del Tribunale competente, contenuta in una busta con l’indicazione dei propri dati anagrafici, un numero telefonico di riferimento, la copia del codice fiscale, i dati dell’asta cui intende partecipare (quindi il numero della procedura, il nome del delegato, la data d’asta ed il luogo in cui si terrà).

In sede di offerta – aspetto di grande rilievo – è necessario corrispondere il 30% del prezzo base dell’asta (di cui il 10% rappresenta la cauzione, il 20% rappresenta le spese di trasferimento del bene) tramite assegni intestati al delegato alla vendita o al giudice designato all’esecuzione immobiliare, o del fallimento.

Le somme corrisposte con assegno rappresentano un anticipo sul prezzo della vendita e quindi, in caso di aggiudicazione, vengono scalati dallo stesso; o – viceversa – restituite.

La domanda da presentare entro le 12:00 del giorno prima dell’asta è condizione necessaria per partecipare all’asta stessa.

In asta gli acquirenti faranno le proprie offerte (rilanci) oralmente al delegato aumentando il prezzo di base, sino a che resterà – eventualmente – un solo compratore che si aggiudicherà l’immobile.

Verrà quindi formato un verbale di aggiudicazione “temporanea”.

Occorre fare attenzione perché nei 10 giorni successivi è possibile che vengano proposte ex art. 583 Codice di Procedura Civile (“Offerte dopo l’incanto”) nuove offerte di acquisto a condizione che le stesse siano al rialzo di almeno 1/5 del prezzo di aggiudicazione. La modalità della domanda è sempre la stessa; ossia presentazione con marca da bollo, dati anagrafici, estremi bando dell’asta, assegni.

Infine l’aggiudicatario dovrà versare il residuo del prezzo entro i successivi 30 o 60 giorni – a seconda di quanto disposto nell’Ordinanza – aumentato del 20% per le spese della procedura.

Il termine è tassativo, infatti, qualora il compratore non rispetti il termine imposto, il giudice ne dichiarerà la decadenza, la perdita della cauzione (ossia 10%), e disporrà un nuovo incanto.

Fiscalmente, oltre al prezzo di aggiudicazione dell’immobile l’acquirente paga l’IVA o l’imposta di registro, quella ipotecaria e catastale e le marche da bollo; può godere d’altronde di agevolazioni fiscali (ad esempio quello inerente la prima casa) e si assume l’onere del pagamento delle spese del decreto di trasferimento della proprietà e della voltura agli uffici catastali. Questi ultimi verranno effettuati del delegato.

Il decreto di trasferimento include la cancellazione di qualunque gravame sull’immobile (ipoteche e pignoramenti) e le spese relative saranno poste a carico della procedura o dell’acquirente.


Nicoletta Maria Barbaglia, avvocato in Milano, professionista esperto di diritto Civile e di diritto dell’Arte.